Imposto de Renda: veja como declarar compra, venda e alugueis de imóveis

Para além da questão do sonho de se ter uma casa própria, a compra de um imóvel também envolve muita burocracia. Obviamente, a burocracia se estende à declaração do Imposto de Renda. Da mesma forma, é preciso informar ao Fisco a venda de imóveis ou o recebimento de aluguéis. Caso você não saiba sobre como fazer o procedimento, continue a leitura deste artigo.

Com o prazo final de entrega da declaração se aproximando (encerra em 31 de maio), é essencial que os contribuintes estejam cientes das obrigações relacionadas às transações imobiliárias. A correta declaração dos ganhos provenientes com a venda e aluguéis exige atenção aos detalhes para evitar problemas futuros com a Receita Federal. 

É importante lembrar que a Receita realiza cruzamentos de informações e tem acesso aos dados de transações imobiliárias, o que possibilita a identificação de eventuais inconsistências entre a declaração do contribuinte e os registros fiscais. Sendo assim, é fundamental agir de acordo com as exigências legais e realizar a declaração de forma completa e precisa.

Para esclarecimentos adicionais ou dúvidas específicas, é recomendado buscar a orientação de um contador ou profissional especializado em questões tributárias. É essencial compreender as especificidades relacionadas à declaração de imóveis financiados ou com empréstimo consignado, por exemplo, para cumprir as obrigações fiscais de maneira correta.

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Como declarar aluguéis de imóveis no Imposto de Renda?

Algumas pessoas têm como renda principal ou secundária o ganho com locação de imóveis. Na hora de prestar contas ao Fisco, dúvidas não demoram a aparecer. Caso o contribuinte esteja na lista de pessoas obrigadas a declarar Imposto de Renda, ele deve, de fato, declarar ganhos com aluguéis. A forma de declarar difere da fonte que fez o pagamento.

Deypson Carvalho, especialista em tributação, explica que “os ganhos decorrentes de locações de imóveis recebidos de pessoa jurídica devem ser informados na ficha de 'Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica', enquanto os rendimentos de aluguéis recebidos de pessoa física devem ser informados na ficha de 'Rendimentos Recebidos de Pessoa Física e do Exterior', desde que, em ambos os casos, o contribuinte esteja obrigado a entregar a sua declaração ao Fisco”.

No caso do recebimento vindo de pessoa física, o professor aponta que deve ser feito o preenchimento mensal do chamado carnê-leão. “Em 2022, o limite de isenção da tabela progressiva mensal era de R$1.903,98, o que obriga o contribuinte a preencher o carnê-leão referente ao período do ano-calendário de 2022 toda vez que o recebimento do aluguel superar esse valor durante o mês”, diz.

É importante ressaltar que os dados do carnê-leão serão cruzados com os dados da declaração anual. “Em caso de divergência, a Receita Federal realizará a retenção em malha fiscal da declaração até que seja efetivada a devida correção por iniciativa própria do contribuinte ou por intimação”, explica Deypson.

Como fazer a declaração correta da compra de imóveis?

Uma das dúvidas frequentes é se a aquisição de um imóvel deve ser declarada e se será cobrado algum valor por tê-lo adquirido. Como a Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda 2023 é relativa ao ano-calendário de 2022, toda movimentação financeira relativa aos rendimentos recebidos e pagamentos efetuados, incluída a compra de imóveis e outros bens durante o ano de 2022, deverão constar da declaração.

Deypson Carvalho explica como fazer: “Os imóveis adquiridos em 2022 devem ser informados pelo contribuinte na ficha de Bens e Direitos da Declaração do Imposto de Renda 2023 pelo valor do custo de aquisição, isto é, pelo valor pago efetivamente na transação”.

No caso de a compra ter sido realizada por meio de financiamento bancário, os valores pagos durante todo o período do financiamento deverão ser inseridos na ficha de Bens e Direitos, na data-base de 31/12/2021 e 31/12/2022, pelo somatório de todas as parcelas pagas até a respectiva data-base. Essa regra também vale para imóveis adquiridos por meio de consórcio.

No caso de utilização do FGTS para pagamento do imóvel ou das prestações do financiamento, o valor recebido deve constar na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Já os empréstimos, incluindo o consignado, devem ser informados na ficha de Dívidas e Ônus Reais, com a situação do empréstimo em 31/12/2021 e 31/12/2022, além do valor pago durante o ano.

Para casos em que o imóvel foi comprado em conjunto, existem três opções de declaração:

• informar o imóvel apenas na declaração de um dos CPFs do casal, mencionando na ficha de Bens e Direitos que o imóvel está relacionado no CPF do outro;
• fazer declarações separadas, informando 50% do imóvel em cada uma delas; ou
• optar pela declaração em conjunto, incluindo todos os bens adquiridos pelo casal na ficha de Bens e Direitos do titular da declaração.

É importante ressaltar que não há Imposto de Renda a ser pago pelo contribuinte no momento da aquisição do imóvel. “A tributação do Imposto de Renda somente ocorrerá na hipótese de o imóvel ser vendido numa data futura por um valor acima do seu custo de aquisição que foi registrado”, explica Carvalho.

Além disso, é importante destacar que a declaração de imóveis no Imposto de Renda não implica o pagamento imediato de impostos, mas sim a correta prestação de contas das movimentações financeiras e a devida atualização dos valores envolvidos na compra do imóvel.

Ao preencher a ficha de Bens e Direitos, o contribuinte deve informar o valor de custo de aquisição do imóvel, ou seja, o valor efetivamente pago na transação. Caso o imóvel tenha sido adquirido por meio de financiamento ou consórcio, é necessário inserir os valores pagos durante o período correspondente.

É fundamental lembrar que qualquer alteração de valor após a aquisição do imóvel só será considerada em casos específicos, como aquisições parceladas, reformas incrementais e gastos relacionados à construção do imóvel.

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Como declarar a venda de imóvel?

Realizar a venda de um imóvel implica em obrigações fiscais, especialmente no que diz respeito à declaração do Imposto de Renda. Enquanto na compra do imóvel não há incidência de imposto, na venda é necessário apurar e recolher o Imposto de Renda sobre a diferença entre o valor de compra e o de venda do imóvel. Para isso, é preciso preencher o Demonstrativo de Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal.

O GCAP desempenha um papel fundamental na apuração do imposto devido, dos rendimentos sujeitos à tributação e da parcela isenta. Além disso, permite a impressão do documento para pagamento do imposto e a importação das informações para o programa de declaração do Imposto de Renda 2023. De acordo com o professor Deypson Carvalho, essa ferramenta é essencial para uma declaração precisa e adequada.

Caso a venda do imóvel seja realizada de forma parcelada, é importante informar essa condição no GCAP, a fim de que o ganho de capital seja diferido proporcionalmente aos recebimentos parcelados. Essa situação terá impacto no Imposto de Renda a ser pago.

Uma forma de abater o Imposto de Renda a ser pago é utilizar o dinheiro da venda na aquisição de outro imóvel dentro do prazo de 180 dias. No entanto, surgem dúvidas quanto à declaração quando a venda ocorreu em um ano, mas os recebimentos foram realizados no ano seguinte. 

Segundo Deypson Carvalho, o GCAP leva em conta essa variável. "O próprio GCAP realizará o enquadramento adequado da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, independentemente da virada do ano", explica o professor.

No momento da declaração do Imposto de Renda, é necessário efetuar a exclusão do imóvel vendido em 2022 na ficha de Bens e Direitos, informando os dados da venda no campo "discriminação" e excluindo simultaneamente o valor do imóvel no campo "situação em 31/12/2022".

"É fundamental que o contribuinte esteja atento às regras e prazos estabelecidos pela Receita Federal para a declaração de venda de imóveis. O preenchimento correto do GCAP e das informações na declaração do Imposto de Renda é essencial para evitar complicações futuras", ressalta o professor.

*com informações da Agência Brasil

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Jornalista formada pela Universidade Metodista de São Paulo, especialista em produção estratégica de conteúdo. Com mais de 10 anos de atuação na área, acumula experiência em redação de jornal online e assessoria de imprensa. Em 2018, quando atuava na agência FSB Comunicação, recebeu com sua equipe o prêmio internacional de melhor campanha em mídia social da América Latina, concedido pelo grupo Holmes Report. Também é advogada. No JC, escreve para as editorias de Sociedade e Concursos.